Las edificaciones fuera de ordenación (AFO) son un tema que genera mucha confusión entre propietarios e interesados en el mundo inmobiliario. Este tipo de propiedades, aunque construidas de acuerdo con la normativa vigente en su momento, no cumplen con las normativas urbanísticas actuales debido a cambios en el planeamiento del municipio. Si eres propietario de un inmueble en esta situación o estás considerando adquirir uno, es fundamental conocer todos los aspectos legales y técnicos relacionados con las edificaciones AFO.
¿Qué es una edificación fuera de ordenación (AFO)?
Una edificación fuera de ordenación es aquella que, a pesar de haber sido construida de acuerdo con las normativas urbanísticas en el momento de su edificación, ha quedado fuera de la planificación urbanística actual del municipio. Esto significa que no puede ser demolida, pero tampoco puede ser ampliada o modificada sin cumplir con condiciones específicas, lo que limita las posibilidades de intervención sobre la propiedad.
¿Y qué significa «asimilado fuera de ordenación»?
El término «asimilado fuera de ordenación» hace referencia a edificaciones que, aunque no se ajustan completamente a la normativa urbanística vigente, pueden regularizarse o mantenerse de forma legal mediante un procedimiento administrativo. En estos casos, no se permite la construcción de nuevas edificaciones, pero sí es posible mantener la propiedad tal y como está o incluso rehabilitarla en algunos casos, siempre que se respeten los límites establecidos por la normativa local.
¿Cómo regularizar una edificación fuera de ordenación (AFO)?
El proceso de regularización de una edificación AFO implica varios pasos clave:
- Certificación técnica: Para iniciar el proceso, es necesario contar con un informe técnico que certifique que la construcción fue realizada conforme a la normativa que estaba en vigor en el momento de su construcción, y que el inmueble es seguro y habitable.
- Tramitación ante el Ayuntamiento: Una vez que se tiene la certificación técnica, se debe presentar la solicitud de legalización ante el ayuntamiento correspondiente. Esto incluye la presentación de planos actualizados y otros documentos que evidencien la situación del inmueble.
- Cumplimiento de normativas básicas: Aunque la propiedad no puede ser modificada en términos de volumen, el inmueble debe cumplir con los estándares mínimos de seguridad, habitabilidad y salubridad establecidos por la legislación local.
¿Por qué es importante regularizar una edificación AFO?
La regularización de una edificación AFO tiene varias ventajas, tanto a nivel legal como práctico. Primero, al regularizar el inmueble, el propietario puede evitar problemas legales futuros, especialmente en procesos de compraventa o herencia, en los que una propiedad AFO puede generar complicaciones. Además, regularizar la edificación puede permitir la obtención de permisos para realizar reformas o rehabilitaciones dentro de los límites establecidos por la ley, lo que puede mejorar la funcionalidad y valor de la propiedad.
Por otro lado, una edificación AFO regularizada ofrece mayor seguridad jurídica y permite acceder a ciertos servicios y ayudas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética o la restauración del patrimonio.
La regularización de edificaciones fuera de ordenación es un proceso técnico y administrativo que debe ser tratado con seriedad y conocimiento. Si te encuentras con una propiedad en esta situación, contar con un arquitecto técnico especializado en AFO puede ayudarte a garantizar que todo se realice conforme a la normativa vigente y evitarte posibles contratiempos legales. En definitiva, regularizar tu inmueble AFO es una inversión en seguridad jurídica y en el valor a largo plazo de tu propiedad.
